Redevelopent Guide : Chapter 12 : Redevelopment Experience

लेख क्रमांक 12

रीडेव्हलपमेंट प्रोजेक्ट्स साठी काम करत असताना अनेकदा विचित्र परिस्थिती उद्भवतात. सोसायटीतील सर्व मेम्बर्स रीडेव्हलपमेंट साठी तयार असतात, सोसायटीची कागदपत्रे क्लियर असतात पण काही फ्लॅट्सच्या बाबतीत मात्र केस थोडी गुंतागुंतीची असते. ह्यानिमित्ताने नुकतेच आलेले काही अनुभव मुद्दाम शेअर करावेसे वाटतात.

एका सोसायटी मध्ये एका फ्लॅटमध्ये एक अविवाहित महिला रहात होत्या, फ्लॅट हा वडिलांच्या नावावर होता ज्यांचे 10 वर्षांपूर्वी निधन झाले होते. हया महिलेचे दोन्ही मोठे भाऊ वडिलांच्या निधनाच्या आधीपासून वेगळे रहात होते. वडिलांनी मृत्यूपत्र केले नव्हते. 3 वर्षांपूर्वी आईचेही निधन झाले परंतु आईने मृत्यूपत्र करून स्वतःचा हिस्सा मुलीच्या नावाने केला होता. आईच्या निधनानंतर ही महिला एकटी त्या फ्लॅट मध्ये रहात होती. रीडेव्हलपमेंट होते आहे असे कळल्यावर दोन्ही भावांनी फ्लॅटमध्ये हक्क सांगितला. कायद्यानुसार त्यांना वडिलांच्या मृत्युंनंतर प्रत्येकी 1/4 हिस्सा मिळत देखील होता, परंतु ही महिला पूर्ण फ्लॅटवर हक्क सांगत होती आणि खरे म्हणजे तिच्याकडे वडिलांच्या पश्चात मिळालेला 1/4 हिस्सा आणि आईकडून मृत्यूपत्राद्वारे मिळालेला 1/4 हिस्सा असा अर्धाच हिस्सा होता. सोसायटीच्या दफ्तरी वडिलांच्या मृत्युंनंतर नॉमिनी म्हणून आई आणि तिच्या मृत्युंनंतर ही मुलगी अशी नोंद होती परंतु ही मुलगी नॉमिनेशन ला मालकी हक्क समजत होती. तिची आणि भावांची समजूत काढायचा प्रयत्न केला, परंतु शेवटी प्रकरण कोर्टात गेले आणि रीडेव्हलपमेंट मात्र रखडले.

दुसऱ्या एका प्रकरणात एका गृहस्थांनी आपल्या दुसऱ्या (लग्नाच्या नाही) बायकोला एक फ्लॅट रहायला घेऊन दिला होता. फ्लॅट त्या गृहस्थांच्या नावावर होता. त्यांचे 5 वर्षांपूर्वी निधन झाले. त्यांच्या निधनानंतर त्यांच्या पहिल्या बायकोने आणि मुलांनी फ्लॅटवर हक्क सांगितला, हया महिलेला कायदेशीर नोटीस दिली, प्रकरण कोर्टात गेले आणि रीडेव्हलपमेंट मात्र रखडली.

एका केस मध्ये तर फ्लॅट ओनर खुनाच्या आरोपाखाली तुरुंगात आहे आणि तो इतर कोणाच्या नावे power of attorney पण करून द्यायला तयार नाही.

असे अनेक घोळ असतात. आपण सोसायटी मध्ये रहात असताना आपल्याला काय? म्हणून दुर्लक्ष करतो, पण वेळीच लक्ष न दिल्यास पुढे रीडेव्हलपमेंटच्या वेळी तुम्हाला देखील त्याचा त्रास होऊ शकतो. प्रत्येक फ्लॅट चे टायटल क्लियर असणे ही रीडेव्हलपमेंट मधील महत्वाची गरज असते. त्यामुळे वेळोवेळी चांगल्या वकिलाचा सल्ला घेऊन हया गोष्टींचा निकाल लावणे सोसायटीसाठी कधीही उत्तम.

मनीष बेदरकर

Architect, Project Management Consultant and Redeveloper

Redevelopment Guide : Chapter 11 : Rdevelopment Experience

लेख 11

कोणत्याही बिल्डिंगचे रिडेव्हलपमेन्ट करायचे ठरवले की सगळ्यात महत्वाचे असते ते, ती बिल्डिंग ज्या जागेवर उभी आहे त्या जागेचा मालकी हक्क. सोसायटीमध्ये जागा ही सोसायटीच्या नावाने असते आणि सदनिकाधारक सोसायटीचे शेअर होल्डर असतात तर अपार्टमेंट मध्ये जागेवर सदनिका धारकांचा त्यांच्या सदनिकेच्या क्षेत्राच्या प्रमाणात अविभक्त हिस्सा असतो. सोसायटीमध्ये बिल्डर कनव्हेन्स करून जागा सोसायटीच्या नावाने करून देतात तर अपार्टमेंट मध्ये बिल्डर Deed of Declaration करून नंतर प्रत्येक सभासदा बरोबर Deed of Apartment करून जागेचा ताबा सदनिकाधारकाना देतात.

ह्यानिमित्ताने नुकतेच आलेले 2 अनुभव शेअर करावेसे वाटतात.

एका बिल्डिंगचे सेक्रेटरी माझ्याकडे redevelopment साठी आले. बिल्डिंग 35 वर्षे जुनी होती, मोक्याच्या जागी होती, जवळून मेट्रो जात होती आणि समोर 12 मिटर रोड होता त्यामुळे प्रपोजल खूप छान होतं. बिल्डिंग मधील सर्व मेम्बर्स  तयार होते पण एक अडचण होती... बिल्डिंग चा प्लॉट 99 वर्षाच्या लीज ने होता. बिल्डिंग चे सभासद दरवर्षी नियमानुसार मूळ मालकाला लीज देत होते. ज्यावेळी सभासद मालकांकडे redevelopmemt करिता परवानगी घ्यायला गेले त्यावेळी मालकानी ऍग्रीमेन्ट मधील अटींवर बोट ठेवत NOC देण्यासाठी जी रक्कम मागितली ती किंमत अदा केल्यावर तिथे redevelopmemt करणे कोणत्याही बिल्डरसाठी अशक्य होते.

ज्यावेळी हया लोकांनी फ्लॅट्स घेतले ते त्यावेळच्या मार्केट रेट ने घेतले होते, त्या फ्लॅटच्या किंमतीमध्ये जमिनीची किंमत, बांधकाम खर्च आणि बिल्डरचा फायदा हे सर्व घटक समाविष्ट होते, असे असताना आता परत जमिनीचा मोबदला मागून सोसायटीची अडवणूक करणे कितपत योग्य? कदाचित मालक कायदेशीरदृष्ट्या योग्य असतीलही पण अशाने सभासदांचे मात्र नुकसान होतं आहे.

दुसऱ्या प्रसंगात माझ्याकडे एक वयस्कर गृहस्थ आले. त्यांचा एक प्लॉट होता ज्यावर त्यांनी 28 वर्षांपूर्वी एक बिल्डिंग बांधून एक फ्लॅट स्वतःकडे ठेवून इतर फ्लॅट विकले होते. सरकार दरबारी अजूनही प्लॉट ओनर म्हणून त्यांचेच नाव होते. त्यांची इच्छा होती की आम्ही नवीन बिल्डिंग बांधून सध्याच्या सभासदांना त्यांचे आहेत तेवढेच फ्लॅट द्यावेत आणि वरील वाढीव FSI चा पूर्ण फायदा त्यांना मिळावा. मी त्यांना समजावण्याचा प्रयत्न केला की असे करणे योग्य नाही. ज्यावेळी लोकांनी त्यांच्याकडे फ्लॅट घेतले त्यावेळी त्यामध्ये जमिनीची किंमतही अदा केली आहे आणि खरे तर सोसायटी स्थापन करून प्लॉट सोसायटीच्या नावाने करून देणे ही त्यांची जबाबदारी होती परंतु ते काका काही ऐकायला तयार नव्हते. नंतर अधिक चौकशी केली असता कळले की बिल्डिंगमधील इतर सभासद देखील हया काकांना टाळून बिल्डर शोधत होते.

बरेचदा हे प्रकार घडतात. लोकं फ्लॅट घेताना जमिनीच्या मालकी बाबत विचार करत नाहीत, लीज ऍग्रिमेंट मधील अटी शर्ती नीट वाचत नाहीत किंवा फ्लॅट चा ताबा मिळाल्यावर जमीन आपल्या नावाने व्हावी ह्याकरता प्रयत्न करत नाहीत आणि पुढे काही वर्षांनी हे प्रश्न उद्भवतात.

जमीन सोसायटीच्या नावाने करून देणे ही बिल्डरची जबाबदारी असते, त्यांनी तसें न केल्यास डीम कनव्हेन्स देखील करता येते. तर लीज जमिनीच्या बाबतीत अटी शर्ती नीट वाचून मगच मार्ग काढता येतो.

तेंव्हा सजग व्हा, रिडेव्हलपमेन्ट चा विचार करत असाल तर अगोदर जमिनीचा कायदेशीर ताबा मिळावायला सुरवात करा आणि भविष्यातील संभाव्य धोके टाळा.

Manish Bedarkar

Architect, Project Management Consultant & Redeveloper

Redevelopmemt Guide : Chapter 10 : Builder Fraud

रिडेव्हलपमेन्ट च्या क्षेत्रात काम करत असताना हल्ली एक नवीन ट्रेंड पहायला मिळतो. अनेक सोसायटी संपूर्ण प्रोसिजर पूर्ण करून एखादा बिल्डर फायनल करते. बिल्डर सोसायटी बरोबर MOU करतात आणि चालू होते एक वेगळे दुष्टचक्र.

MOU झाला आता लवकरच रीडेव्हलपमेन्टच्या कामाला सुरवात होणार म्हणून रहिवासी खुश असतात पण वेगवेगळी कारणे देऊन बिल्डर काम पुढे ढकलत रहातो.

सोसायटीचे पेपर क्लियर करणे, नवीन बिल्डिंगचा प्लॅन बनवणे, प्रत्यक्ष काम करण्यासाठी लागणाऱ्या इतर गोष्टींचे प्लॅनिंग करणे ह्यासाठी MOU केला जातो आणि हया गोष्टी पूर्ण झाल्यावर डेव्हलपमेन्ट अग्रीमेंट केले जाते, परंतु हा मधील कालावधी बिल्डरकडून गरजेपेक्षा अधिक वाढवला जातो. ह्याची अनेक कारणे असतात.

– बिल्डरची इतर चालू असलेली प्रोजेक्ट्स पूर्ण होऊन त्यातील फ्लॅट्स विकल्याशिवाय तुमची बिल्डिंग चालू करणे त्याला शक्य नसते.

– बिल्डरची तुमच्या बाजूला असणाऱ्या सोसायटी बरोबर चर्चा चालू असते, आणि त्याचे प्लॅनिंग दोन्ही बिल्डिंग एकत्रित विकसीत करण्याचे असते.

– बिल्डरकडे पुरेसे मनुष्यबळ नसल्याने आधीची कामे पूर्ण झाल्याशिवाय तुमचे काम चालू करणे त्याला शक्य नसते.

– काही सरकारी नियम बदलणार असल्याची त्याला कुणकुण असते, त्या बदलांचा त्याला फायदा घ्यायचा असतो, म्हणून तो तुमचे काम लांबवतो

– आणि सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे त्याला तुमचे काम खरोखर सुरु करण्यात रस नसतो.

काम चालू होत नसल्याने रहिवासी हवालदिल होऊन बिल्डरकडे वारंवार चौकशी करत रहातात परंतु त्यांना फक्त तोंडी आश्वासने मिळतात. शेवटी वैतागून ज्यावेळी रहिवासी MOU रद्द करायचे ठरवतात त्यावेळी बिल्डर त्यांच्याकडे झालेल्या खर्चपोटी जी रक्कम मागतात ती देणे सोसायटीला शक्य नसते आणि वाट पाहणे एवढा एकच पर्याय त्यांच्याकडे उरतो.

हा मनस्ताप टाळण्यासाठी MOU करतांना त्यामध्ये बिल्डरला टाइम लिमिट ठेवा आणि ते न पाळल्यास कोणत्याही मोबदल्या शिवाय MOU रद्द होण्याची तरतूद ठेवा.

रीडेव्हलपमेंट सुरळीत होण्यासाठी परस्पर विश्वासाची गरज आहे परंतु आपण योग्य काळजी घेणे कधीही उत्तम.

Manish Bedarkar

Architect, Project Management Consultant & Redeveloper

Redevelopmemt Guide : Chapter 9 : Feasibility Report

 लेख 9

Feasibility Report

रिडेव्हलपमेन्ट प्रोसेस मध्ये Feasibility Report चे महत्व अनन्यसाधारण आहे. रिडेव्हलपमेन्ट प्रोसेसची पहिली पायरी म्हणजे Feasibility Report. एखादे प्रोजेक्ट रिडेव्हलपमेन्ट करण्यासाठी योग्य आहे की नाही, आणि जर योग्य असेल तर मूळ सभासदांना किती फायदा होईल ह्याचा तज्ञ् व्यक्तीकडून मांडलेला लेखाजोगा म्हणजे Feasibility Report.

Feasibility Report चे प्रामुख्याने तीन भाग असतात.

पहिल्या भागात ज्या प्लॉटवर रिडेव्हलपमेन्ट करायची आहे त्या प्लॉटचे नवीन बांधकामासाठी पोटेन्शीयल काढले जाते. नियमानुसार त्या प्लॉटवर किती FSI, TDR आणि Premium FSI तसेच Ancillary FSI वापरता येईल आणि त्यानुसार जास्तीत जास्त किती बांधकाम करता येईल हे ठरवले जाते.

दुसरा भाग म्हणजे खर्चाचा. ह्यामध्ये खालील खर्च हिशोबात धरावे लागतात.

- बांधकाम करण्यासाठी लागणारा खर्च
- TDR, Preimium तसेच Ancillary FSI विकत घेण्यासाठी होणारा खर्च
- प्लॅन पास करण्यासाठी तसेच पूर्णत्वाचा दाखला मिळण्यासाठी होणारा खर्च
- विविध प्रकारचे डेव्हलपमेंट चार्जेस, टॅक्स, स्टॅम्प ड्युटी, रजिस्ट्रेशन फी आणि इतर सरकारी खर्च
- प्रोजेक्ट वर काम करणाऱ्या आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल कन्सलटन्ट, वकील, सी.ए. आणि इतर सल्लागारांची फी.
- मूळ सभासदांना द्यावे लागणारे भाडे आणि इतर खर्च
- बिल्डरला येणारे इतर ओव्हरहेड खर्च

प्रोजेक्ट रिडेव्हलप करायला लागणारा एकूण खर्च आणि त्यावर बिल्डरला अपेक्षित असणारा प्रॉफिट मिळवण्यासाठी बिल्डरला त्या एरियातील चालू रेट नुसार किती एरिया विकावा लागेल, एकूण बांधकामातून किती एरिया शिल्लक राहील जो मूळ सभासदांना त्यांच्या कार्पेट एरियावर फ्री दिला जाऊ शकतो ह्याचे गणित तिसऱ्या भागात मांडले जाते.

Feasibility Report बनवून घेतल्यानंतर सभासदांना आपल्या बिल्डिंगचे रिडेव्हलपमेन्ट शक्य आहे की नाही आणि आपल्याला बिल्डरकडून काय ऑफर मिळू शकते ह्याचा योग्य अंदाज मिळतो त्यामुळे Feasibility Report बनवल्याशिवाय रीडेव्हलपमेन्ट प्रोजेक्ट पुढे घेऊन जाऊ नये.

Manish Bedarkar
Architect, Project Management Consultant & Redeveloper

Redevelopment Guide : Chapter 8 : Important Doccuments for Redevelopment

 लेख 8

रीडेव्हलपमेंट करायची असे ठरवल्यावर सर्व सभासदांना कोणत्या बिल्डरला काम द्यायचं, किती एक्सट्रा एरिया मिळेल, इतर कोणत्या सुविधा मागायच्या हे प्रश्न पडायला लागतात, पण बरेचदा मूळ प्रश्नांकडे दुर्लक्ष होतं.

आपण ज्या जागेच्या रीडेव्हलपमेंटचा घाट घातला आहे त्या जागेची सगळी कायदेशीर कागदपत्रे आपल्याकडे आहेत की नाही ह्याची कोणाकडेच माहिती नसते.

आजच्या लेखात आपण कोणती कागदपत्रे लागतात त्याची चेकलिस्ट बघूया.

- प्रॉपर्टी कार्ड

- कन्हवेयन्स डिड (सोसायटी असल्यास)

- डिड ऑफ डिक्लेरेशन आणि सर्व फ्लॅट्सचे डिड ऑफ अपार्टमेंट (अपार्टमेंट असल्यास)

- सोसायटीचे रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट (सोसायटी असल्यास)

- सर्व सभासदांची शेअर सर्टिफिकेट (सोसायटी असल्यास)

- सध्याचा इमारतीचा मूळ सॅंक्शन प्लॅन

- सध्याच्या इमारतीचे भोगवटा पत्र

- मोजणीचा नकाशा

हया व्यतिरिक्त प्रत्येक फ्लॅट चे टायटल क्लीयर असणे हे देखील महत्वाचे आहे.

तेंव्हा जर रीडेव्हलपमेंट करायची असेल आणि त्यामध्ये कोणतेही अडथळे यायला नको असतील तर ही कागदपत्रे जमवायला लागा.

Manish Bedarkar

Architect, Project Management Consulatant and Redeveloper

Redevelopment Guide : Chapter 7 : Ancillary FSI

लेख 7

Ancillary FSI विषयी मुद्दाम वेगळा लेख लिहिण्यामागचे कारण म्हणजे हा तसा नवीन कन्सेप्ट आहे. अलीकडे प्रथमच नवीन युनिफॉर्म बांधकाम विषयक नियमावली मध्ये ह्याचा समावेश करण्यात आला.

पूर्वी बांधकाम परवानगी मिळवताना जिने, कॉमन पॅसेज आणि इतर कॉमन एरिया हे FSI मधून वगळण्यात यायचे. त्याचप्रमाणे फ्लोअर एरियाच्या 15% बाल्कनी आणि 20% टेरेस (फ्लॅटमधील अंतर्गत) देखील FSI मध्ये धरण्यात येत नसे. महानगरपालिका त्याकरिता ठराविक शुल्क आकरायची.

म्हणजे पूर्वी ज्यावेळी तुमची बिल्डिंग 1 FSI नुसार बांधली जायची, त्यावेळी खरे बांधकाम हे जवळपास 1.35 पट आणि कधी त्यापेक्षाही जास्त होत असे.

नवीन नियमावलीनुसार बाल्कनी, टेरेस, जिने, पॅसेज, लॉबी, कॉमन एरिया हे सर्व FSI मध्ये पकडले जाते. त्यामुळे होणारे FSI चे नुकसान टाळण्यासाठी Ancillary FSI इंट्रोड्यूस करण्यात आला.

बेसिक FSI, TDR आणि Primium FSI मिळून प्लॉटचे एकंदरीत जे Potential असते त्याच्या 60% (0.6) एवढे क्षेत्र Ancillary Area म्हणून लोड करता येते.

आपण पूर्वी बघितले की जर तुमचा प्लॉट 5000 Sq.Ft. असेल, FSI 1.1 असेल आणि 40% (0.4) TDR आणि 50% (0.5) प्रीमियम FSI वापरण्याची परवानागी असेल तर तुम्ही  10000  Sq.Ft. बांधकाम करू शकता. तर हया 10000  Sq.Ft. वर 6000 Sq.Ft. एवढा Ancillary Area लोड केला जाऊ शकतो. अर्थात पूर्वीप्रमाणे फ्री काहीही मिळणार नाही, पूर्ण बिल्डिंगच्या बाह्य क्षेत्रफळाची गणना करावी लागेल.

अर्थात किती TDR, Premium FSI मिळणार हे रस्त्याच्या रुंदीवर अवलंबून असते. 9 M. पेक्षा कमी रस्त्यावर TDR किंवा Premium FSI वापरायची परवानगी नाही. 9 M. आणि त्यापुढे जशी रस्त्याची रुंदी वाढत जाते त्यानुसार TDR किंवा Premium FSI वाढत जातो आणि पर्यायाने Ancillary FSI देखील जास्त मिळतो. Ancillary FSI साठी बिल्डरला महानगरपालिकेने ठरवलेले चार्जेस भरावे लागतात.

Manish Bedarkar

Architect, Project Management Consultant and Redeveloper

Redevelopmemt Guide : Chapter 6 : FSI, TDR & Premium FSI

एकदा रिडेव्हलपमेन्ट करायची म्हटल्यावर FSI, TDR, Premium FSI, Ancillary FSI वगैरे शब्द कानावर पडायला लागतात. हया शब्दांचा साधारण अर्थ माहीत असला तरी नक्की अर्थ काय आणि ह्याचा रिडेव्हलपमेन्ट प्रोसेस वर काय परिणाम होतो हे बऱ्याच जणांना माहीत नसते आणि हेच आपण हया लेखातून जाणून घेऊया.

FSI (Floor Space Index) :

FSI म्हणजे एखाद्या प्लॉटवर तुम्ही जास्तीतजास्त किती बांधकाम करू शकता त्याचे गुणोत्तर.

जर तुमचा प्लॉट 5000 Sq.Ft. असेल आणि नियमानुसार बेसिक FSI 1.1 असेल तर तुम्ही त्या प्लॉटवर 5500 Sq.Ft. इतके बांधकाम करू शकता.

FSI बिल्डिंग च्या उपयोगानुसार  किंवा प्लॉटच्या साईझ आणि लोकेशन नुसार बदलतो.

TDR (Transferable Development Rights) :

TDR म्हणजे जर एखाद्या प्लॉटवर काही रिझर्वेशन मुळे बांधकाम करता येणार नसेल किंवा एखाद्या विकासकामासाठी तो प्लॉट सरकारने ताब्यात घेतला असेल किंवा रस्ता रुंदीकरणामुळे प्लॉट चा काही भाग गेला असेल तर महानगरपालिका त्या प्लॉटच्या मालकाला पैसे देण्याऐवजी त्या प्लॉटवर नियमानुसार जेवढे संभाव्य बांधकाम करता आले असते त्यानुसार एक डेव्हलपमेन्ट सर्टिफिकेट देते. तेवढे क्षेत्र तो जागामालक ठरवून दिलेल्या झोनमध्ये इतर कोणालाही विकू शकतो.

बिल्डिंग बांधताना बिल्डर FSI व्यतिरिक्त नियमानुसार ठरवून दिलेल्या प्रमाणात असा TDR वापरून अधिकचे बांधकाम करू शकतो.

बिल्डरला TDR मार्केट मधून विकत घ्यावा लागतो. TDR चा रेट हा त्या भागातील रेडीरेकनर चे दर आणि मार्केट मधील उपलब्धी ह्यावर अवलंबून असतो.

बिल्डिंग ज्या रस्त्यावर आहे त्या रस्त्याच्या रुंदीनुसार किती TDR वापरता येईल ह्यासाठी नियम असतात.

जर तुमचा प्लॉट 5000 Sq.Ft. असेल, FSI 1.1 असेल आणि 40% (0.4) TDR वापरण्याची परवानागी असेल तर तुम्ही 7500  Sq.Ft. बांधकाम करू शकता.

Premium FSI :

FSI आणि TDR व्यतिरिक्त बिल्डरला प्रीमियम भरून देखील अधिकचे बांधकाम करता येते. प्रीमियम FSI लाच फंजीबल FSI देखील म्हणतात. प्रीमियम चे दर त्या भागातील रेडीरेकनर चे दर लक्षात घेऊन महानगरपालिका ठरवते.  प्रीमियम FSI साठी बिल्डरला महानगरपालिकेत ठरलेल्या दरानुसार प्रीमियम भरावा लागतो.

बिल्डिंग ज्या रस्त्यावर आहे त्या रस्त्याच्या रुंदीनुसार किती प्रीमियम FSI वापरता येईल ह्यासाठी नियम असतात.

जर तुमचा प्लॉट 5000 Sq.Ft. असेल, FSI 1.1 असेल आणि 40% (0.4) TDR आणि 50% (0.5) प्रीमियम FSI वापरण्याची परवानागी असेल तर तुम्ही 10000  Sq.Ft. बांधकाम करू शकता.

Ancillary FSI विषयी आपण पुढील भागात माहिती घेऊ.

Manish Bedarkar

Architect, Project Management Consultant and Redeveloper