लेख 11
कोणत्याही बिल्डिंगचे रिडेव्हलपमेन्ट करायचे ठरवले की सगळ्यात महत्वाचे असते ते, ती बिल्डिंग ज्या जागेवर उभी आहे त्या जागेचा मालकी हक्क. सोसायटीमध्ये जागा ही सोसायटीच्या नावाने असते आणि सदनिकाधारक सोसायटीचे शेअर होल्डर असतात तर अपार्टमेंट मध्ये जागेवर सदनिका धारकांचा त्यांच्या सदनिकेच्या क्षेत्राच्या प्रमाणात अविभक्त हिस्सा असतो. सोसायटीमध्ये बिल्डर कनव्हेन्स करून जागा सोसायटीच्या नावाने करून देतात तर अपार्टमेंट मध्ये बिल्डर Deed of Declaration करून नंतर प्रत्येक सभासदा बरोबर Deed of Apartment करून जागेचा ताबा सदनिकाधारकाना देतात.
ह्यानिमित्ताने नुकतेच आलेले 2 अनुभव शेअर करावेसे वाटतात.
एका बिल्डिंगचे सेक्रेटरी माझ्याकडे redevelopment साठी आले. बिल्डिंग 35 वर्षे जुनी होती, मोक्याच्या जागी होती, जवळून मेट्रो जात होती आणि समोर 12 मिटर रोड होता त्यामुळे प्रपोजल खूप छान होतं. बिल्डिंग मधील सर्व मेम्बर्स तयार होते पण एक अडचण होती... बिल्डिंग चा प्लॉट 99 वर्षाच्या लीज ने होता. बिल्डिंग चे सभासद दरवर्षी नियमानुसार मूळ मालकाला लीज देत होते. ज्यावेळी सभासद मालकांकडे redevelopmemt करिता परवानगी घ्यायला गेले त्यावेळी मालकानी ऍग्रीमेन्ट मधील अटींवर बोट ठेवत NOC देण्यासाठी जी रक्कम मागितली ती किंमत अदा केल्यावर तिथे redevelopmemt करणे कोणत्याही बिल्डरसाठी अशक्य होते.
ज्यावेळी हया लोकांनी फ्लॅट्स घेतले ते त्यावेळच्या मार्केट रेट ने घेतले होते, त्या फ्लॅटच्या किंमतीमध्ये जमिनीची किंमत, बांधकाम खर्च आणि बिल्डरचा फायदा हे सर्व घटक समाविष्ट होते, असे असताना आता परत जमिनीचा मोबदला मागून सोसायटीची अडवणूक करणे कितपत योग्य? कदाचित मालक कायदेशीरदृष्ट्या योग्य असतीलही पण अशाने सभासदांचे मात्र नुकसान होतं आहे.
दुसऱ्या प्रसंगात माझ्याकडे एक वयस्कर गृहस्थ आले. त्यांचा एक प्लॉट होता ज्यावर त्यांनी 28 वर्षांपूर्वी एक बिल्डिंग बांधून एक फ्लॅट स्वतःकडे ठेवून इतर फ्लॅट विकले होते. सरकार दरबारी अजूनही प्लॉट ओनर म्हणून त्यांचेच नाव होते. त्यांची इच्छा होती की आम्ही नवीन बिल्डिंग बांधून सध्याच्या सभासदांना त्यांचे आहेत तेवढेच फ्लॅट द्यावेत आणि वरील वाढीव FSI चा पूर्ण फायदा त्यांना मिळावा. मी त्यांना समजावण्याचा प्रयत्न केला की असे करणे योग्य नाही. ज्यावेळी लोकांनी त्यांच्याकडे फ्लॅट घेतले त्यावेळी त्यामध्ये जमिनीची किंमतही अदा केली आहे आणि खरे तर सोसायटी स्थापन करून प्लॉट सोसायटीच्या नावाने करून देणे ही त्यांची जबाबदारी होती परंतु ते काका काही ऐकायला तयार नव्हते. नंतर अधिक चौकशी केली असता कळले की बिल्डिंगमधील इतर सभासद देखील हया काकांना टाळून बिल्डर शोधत होते.
बरेचदा हे प्रकार घडतात. लोकं फ्लॅट घेताना जमिनीच्या मालकी बाबत विचार करत नाहीत, लीज ऍग्रिमेंट मधील अटी शर्ती नीट वाचत नाहीत किंवा फ्लॅट चा ताबा मिळाल्यावर जमीन आपल्या नावाने व्हावी ह्याकरता प्रयत्न करत नाहीत आणि पुढे काही वर्षांनी हे प्रश्न उद्भवतात.
जमीन सोसायटीच्या नावाने करून देणे ही बिल्डरची जबाबदारी असते, त्यांनी तसें न केल्यास डीम कनव्हेन्स देखील करता येते. तर लीज जमिनीच्या बाबतीत अटी शर्ती नीट वाचून मगच मार्ग काढता येतो.
तेंव्हा सजग व्हा, रिडेव्हलपमेन्ट चा विचार करत असाल तर अगोदर जमिनीचा कायदेशीर ताबा मिळावायला सुरवात करा आणि भविष्यातील संभाव्य धोके टाळा.
Manish Bedarkar
Architect, Project Management Consultant & Redeveloper
No comments:
Post a Comment